Самостоятельно купить квартиру — это реально?

«Работа специалиста по недвижимости иногда незаметна клиентам, пока они сами не столкнутся с ней. Кстати, именно невидимая для клиента работа показатель качества и профессионализма» — рассказывает генеральный директор ООО «Гауди-риелт» Слепов Андрей Анатольевич. «Однако Вы можете самостоятельно купить квартиру, предлагаю Вам отработанную пошаговую технологию, а также важные рекомендации к действию:

Первый шаг в ответе на вопрос «Как купить квартиру?»: Просмотр предложений

Просмотрев издания по недвижимости (здесь Вам пригодятся газеты «Из рук в руки», «Сделка» и «Кубанская недвижимость»), посетив Интернет, Вы увидите огромное количество предложений.

Помните: подавляющее большинство объявленных квартир имеют завышенную цену, чтобы было с чего начинать торговаться.

Второй шаг в ответе на вопрос «Как купить квартиру?»: Просмотр квартиры

При осмотре жилья полагайтесь на обязательные критерии оценки. К ним относятся:

Месторасположение

Соседство, транспорт, инфраструктура, экология, парковки и все, что имеет отношение к расположению объекта важно при приобретении жилья.

Качество дома

Год постройки, материал наружных стен и перекрытий, состояние здания, его техническое обеспечение, количество этажей — все это тоже учитывается.

Характеристики и особенности квартиры

Они играют не последнюю, если не главенствующую роль.

— Этаж расположения. Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 5% дешевле, чем на среднем. А последний этаж проигрывает среднему на 10%.

— Площадь; количество комнат; высота потолков; наличие лоджии (балкона).

— Дополнительные подсобные помещения, слаботочное обеспечение (телефонные линии, кабельное ТВ, дополнительные системы безопасности, Интернет) существенно повышают стоимость жилья.

— Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки. Качественный ремонт добавляет к стоимости квартиры от 10 до 15%.

Когда визуальная оценка окончена и все требования соответствуют ожиданиям начинается следующий этап.

Третий шаг в ответе на вопрос «Как купить квартиру?»: Проверка юридической чистоты квартиры

Теперь следует проверить ее юридическую чистоту и дееспособность ее продавца. Это важно сделать, чтобы потом не было оснований признать сделку недействительной. Проверка юридической чистоты квартиры включает в себя:

• удостовериться, что продавец квартиры на самом деле является ее владельцем и вправе провести сделку

• проверку объекта недвижимости в управлении Федеральной регистрационной службы

• проверку на возможное наличие прав на недвижимость ранее проживающих в ней граждан и убывших из неё

• проверку на наличие зарегистрированных (прописанных) граждан в данной квартире

• проверка нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в психоневрологическом диспансере

• выявление зарегистрированных обременений на квартиру

• анализ информации о возникновении и последующих переходах прав собственности на квартиру

Изучить историю приобретаемого жилья Вам помогут сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. В нем хранится вся информация о всех существующих правах на квартиру (дом), а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру, и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

«...Процесс приобретения жилья

пугает и настораживает, но если

подойти к нему грамотно и

следовать схеме, результат

обязательно порадует»

Помните: если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение РОНО.

Следует также убедиться в том, что у бывшего хозяина квартиры нет задолженностей по коммунальным услугам.

Покупая квартиру у наследника, имейте в виду, что в течение трех лет после открытия наследства могут объявиться иные наследники и доказать свои права уже на вашу квартиру.

Четвертый шаг в ответе на вопрос «Как купить квартиру?»: Внесение предоплаты за понравившийся вариант

Внося аванс физическому лицу обязательно составьте предварительный договор о покупке квартиры с учетом всех штрафных санкций и потребуйте от него расписку по полной форме. Если квартиру продаёт агентство, то риск потерять свои деньги меньше, т.к. юридическое лицо гарантирует безопасность проведения сделки и способно профессионально отстоять интересы клиента в суде.

Перед внесением аванса Вам должны предоставить оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

Бывают случаи, когда квартира продаётся по доверенности. Вам следует тщательно изучить эту доверенность.

Помните, что доверенность без указания числа, когда она выдавалась — ничтожна.

Пятый шаг в ответе на вопрос «Как купить квартиру?»: Составление проекта договора купли-продажи

Обычно продавец и покупатель заключают предварительный договор или договор аванса/задатка. Он совершается в простой письменной форме. В тексте должны быть указаны все детали будущей сделки: когда она состоится, в какой форме будет заключаться договор купли-продажи, цена, размер аванса/задатка, порядок расчета, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди, в какой срок будет осуществлена передача недвижимости и ключей и т. д.

После того как проект договора Вами внимательно изучен, назначается день сделки, при условии, что все заинтересованные стороны готовы к ней.

Шестой шаг в ответе на вопрос «Как купить квартиру?»: Сделка

Сделка — это подписание договора купли-продажи и получения денег. Процесс передачи денег выбираете с продавцом самостоятельно, будет ли это наличный расчет или Вы воспользуетесь банковскими продуктами (ячейка, счет). На этом этапе принципиально важна безопасность, не стоит распространяться посторонним о времени и месте проведения сделки.

Седьмой шаг в ответе на вопрос «Как купить квартиру?»: Передача договора купли-продажи на регистрацию

Вы и продавец отдаёте на регистрацию документы, соответственно оплачиваете квитанции, стоите в очереди и т.д. Вам выдадут расписку о приёме документа на регистрацию. Вместе с договором купли-продажи Вы должны сдать на регистрацию следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
2. Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель.
3. Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
4. Правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру.
5. Справка о ранее зарегистрированном праве и отсутствии арестов и обременений.
6. Нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки.
7. Отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности.
8. Разрешение органов опеки — если необходимо.
9. Технический (кадастровый) паспорт объекта недвижимого имущества.

Помните: На государственную регистрацию все документы предоставляются в подлинниках и копиях.

После регистрации вы получите:

1. Зарегистрированный договор купли-продажи: экземпляр покупателя и продавца.
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретённую Вами квартиру.
3. Старые правоустанавливающие документы, доверенности и т.д. с пометкой погашено.

И Вы становитесь новым владельцем приобретенной Вами жилплощади, со всеми вытекающими из этого правами и обязанностями.

Поздравляю Вас, Вы прошли этот нелегкий путь. Искренне хотелось показать Вам, что, во-первых, покупка недвижимости — это не страшно и реально, а, во-вторых, что работа риелтора заключается в том, чтобы избавить Вас от «премудростей» всего процесса и минимизировать участие в нем.

С уважением, Слепов А. А.

генеральный директор

Агентства недвижимости «Гауди-риелт»